商业地产对资金需求大，坚持自持是非常难的事儿，商业地产与金融的结合会越来越紧密，基金、reits等金融手段已成为商业地产必修课。
大悦城地产近日宣布将上海长风大悦城及西安大悦城相关的权益打包转让给基金。
上海长风大悦城
位于上海市普陀区长风生态商务区
2018年5月开业
总建面12.5万平米
可出租面积5.49万平米
2019上半年租金收入5580万
平均租金182元/平米/月
主力店：上海乐高探索中心、G-Super、华谊电影院、MUJI、丝芙兰、小米之家、UNIQLO、H&M、HAY、玩具反斗城、蟹谢、凑凑等。
西安大悦城
紧邻大雁塔南广场
2018年12月开业
总建面14.6万平米
可出租面积6.15万平米
2019上半年租金收入9930万
平均租金272元/平米/月
主力店：Victoria’s Secret、 博纳国际影城、7FRESH、ZARA、HOLLISTER、LULULEMON、野兽派、MICHAEL KORS、sandro、CHANEL、雅诗兰黛、兰蔻、蓝蛙、失重、喜茶、云海肴、哥老关、将太无二等。
收购方为2017年大悦城地产与GIC（新加坡财政部下属投资公司）合资成立的并购改造基金，其中大悦城占股36.36%，GIC占股63.64%
大悦城基金一览
并购改造基金此次收购的两个大悦城项目都是在2018年开业的培育期项目，类似凯德中国收入基金在做的事。
凯德中国基金一览
凯德三支基金参与的投资阶段、要求的回报率各不相同，以匹配购物中心筹备、开业初期、稳定运营的各个阶段，形成开发-私募-reits的完整闭环。
通过此次转让，大悦城财务三大表都将获得改善：
1、现金流量表：收回现金约15亿
2、损益表：实现一次性账面利润8.7亿
转让后长风大悦城和西安大悦城不再纳入合并报表范围，会计核算方式由成本法变更为权益法。根据相关会计政策，本次交易预计为公司带来8.7亿元投资收益，其中长风大悦城4.2亿元、西安大悦城4.5亿元。
3、资产负债表：降低债务27.52亿
转让后将减少集团合并报表的债务负债约27.52亿。
后续基金存续阶段大悦城还将获得持续性收益：
1、大悦城作为基金份额持有人，每年按比例享有资产组合36.36%的净物业收入；
2、大悦城作为管理人，每年收取一定比例的净物业收入作为管理费；
日后基金退出时（比如通过公募reits退出），大悦城还将按比例享有资产增值收益。
启示：
1、运营能力是基础：基金对收益有较高要求，对于持有并通过运营获得利润的商业地产来说，运营能力是获得满足基金要求收益率的关键。
2、金融化是趋势：商业地产对资金需求大，坚持自持是一个非常难的事儿。区别于传统的开发+运营模式，大悦城做的是地产与金融相结合的大资管模式，即用基金的钱来玩商业。
可以预料到的是，商业地产与金融的结合会越来越紧密，基金、reits等金融手段已成为商业地产必修课。 |
